O que devo saber antes de comprar um imóvel na planta?

Quando se pretende adquirir um imóvel na planta, uma das informações mais relevantes a ser obtida é saber se o empreendimento possui incorporação imobiliária.

Isto porque o imóvel ainda não existe fisicamente ou, pelo menos, ainda não está concluído, sendo o arquivamento do memorial de incorporação no cartório de Registro de Imóveis a garantia real de que a obra será realizada nos termos descritos inicialmente.

Para melhor compreensão, a Incorporação imobiliária que devemos analisar se existe, é uma atividade empresarial, instituída pela Lei 4.591/1964, que tem como o intuito viabilizar a execução e a construção de empreendimentos imobiliários dos quais serão vendidas unidades imobiliárias em construção com entrega aos adquirentes, depois de construídas.

A autorização da venda de futuras unidades ainda na planta, permite que a arrecadação com as vendas seja destinada a concretização do empreendimento (realização da construção).

Caio Mario da Silva Pereira, em Condomínio e Incorporações, exemplifica como o empreendimento se inicia:

Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo, mas nenhum dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia.

Em contrapartida, conforme o artigo 32 da Lei 4.591/1964, a possibilidade de venda do imóvel a construir somente é autorizada após o arquivamento do Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis, que será registrado na matrícula do terreno onde o edifício será ou está sendo edificado, caracterizando a Incorporação Imobiliária.

Pois é o memorial de incorporação, composto por um dossiê de documentos, que possibilita o adquirente saber de forma clara, precisa e completa os termos do negócio, os detalhes da futura edificação e quem é a pessoa do incorporador.

Tal análise é crucial para o adquirente, que poderá verificar possíveis riscos do empreendimento e optar por investir seu capital sabendo exatamente pelo que está pagando.

A venda de imóvel na plana sem a devida incorporação registrada além de deixar o adquirente a mercê da boa fé do incorporador para concluir o empreendimento, também o deixa desamparado quanto a garantia de receber o imóvel com a qualidade prometida.

A fim de prevenir a comercialização fora das regras da lei, os artigos 65 e 66 da Lei 4.591/1964 preveem as sanções aplicáveis ao incorporador e, em alguns casos, ao corretor, construtor e ao proprietário do terreno, caso incorram no crime ou nas contravenções contra a economia popular.

Importante atentar-se para o fato de que embora a lei aplique sanções para o incorporador que age em contrariedade a norma, nem sempre a multa aplicável ou a pena de reclusão serão capazes de diminuir as dores de cabeça suportadas pelo adquirente nos casos em que o negócio não ocorre da forma prevista.

Diante dessa situação, quando houver interesse na compra de imóveis na planta, importantíssimo analisar a existência ou não da incorporação imobiliária do empreendimento, a fim de que a transação imobiliária ocorra de forma transparente e segura para incorporador e adquirente.

Com a exigência feita pela parte adquirente e com o cumprimento da norma pelo empreendedor, cada vez mais alcançar-se-á a valorização da atividade imobiliária.

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